Unkündbarer Mietvertrag durch Gestattung der Grundstücksnutzung

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 16.12.2020 Gestattung der Grundstücksnutzung „für die Dauer der Renovierungsarbeiten“ am Nachbargrundstück kann einen – unkündbaren – befristeten Mietvertrag darstellen.

Die vermeintlich kurzzeitige Überlassung eines unbebauten Grundstücks „für die Dauer der Renovierung“ des Nachbaranwesens kann einen grundsätzlich ordentlich nicht kündbaren, befristeten Mietvertrag darstellen, an dem der Eigentümer auch dann noch gebunden ist, wenn sich der Nachbar mit der Durchführung der Sanierungsarbeit Zeit lässt.

Dies hat das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg in einem Beschluss gemäß § 522 ZPO vom 19.08.2021 betont, mit dem es einen Grundstückseigentümer darauf hinwies, dass es seine Berufung gegen ein entsprechendes Urteil des Landgerichts zurückzuweisen beabsichtige (NJOZ 2021, 1580; MDR 1921, 1385).

Ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit – mit der Folge, dass es dann vorzeitig nicht ordentlich gekündigt werden kann -, liege nämlich auch dann vor, wenn das Mietverhältnis nach den Vereinbarungen der Parteien zwar nicht auf eine bestimmte Kalenderzeit abgeschlossen ist, sondern „durch ein im Voraus bestimmtes gewisses Ereignis begrenzt“ wird (Zweckbefristung). Dies ist z.B. bei einer Vermietung „für die Dauer einer Saison“, „einer Messe“, „eines Semesters“, „zu Lebzeiten“ der Fall. Maßgeblich für die Abgrenzung von der Alternative einer „auflösenden Bedingung eines Mietvertrages“ ist, dass nach der Vorstellung der Vertragsschließenden feststehen muss, dass das bestimmte Ereignis, mit dem der Zweck entfällt, überhaupt eintreten wird und damit die Dauer bestimmbar wird. Mit dessen Eintritt (für die Dauer des Studiums) endet das Mietverhältnis dann ohne weiteres mit dem Studienabschluss.

Jedoch ist der Vermieter dem Mieter auch dann nicht schutzlos ausgeliefert: Falls dieser nämlich den Terminseintritt schuldhaft manipuliert, indem er z.B. den Eintritt des Termins beschleunigt (z.B. Mord bei Vereinbarung des Todestages einer Person als Termin) steht dem Vermieter (bzw. seinem Rechtsnachfolger) die Möglichkeit offen, den Vertrag deswegen außerordentlich zu kündigen; Darlegungs- und Beweisbelastet für eine derartige treuwidrige Beeinflussung des maßgeblichen Beendigungsereignisses ist dann allerdings der Vermieter.

Es empfehlt sich deshalb stets, den konkreten Sachverhalt von einem Fachmann überprüfen zu lassen, ob es sich bei der konkreten Vereinbarung um eine Zweckbefristung oder eine auflösende Bedingung handelt. Wir empfehlen Ihnen daher bereits sich frühzeitig mit unserer Kanzlei in Verbindung zu setzen, um eine möglichst Interessengerechte Vorgehensweise abstimmen zu können.